Louer des terres agricoles, au sens du droit de l’urbanisme, permet-il systématiquement au preneur de conclure un bail rural et de bénéficier du statut très protecteur du fermage ?
En réalité, le fait qu’une parcelle soit classée en zone « A » dans le plan local d’urbanisme d’une commune n’a absolument aucune conséquence sur la nature du bail qu’il conviendra de conclure.
Indépendance des législations oblige : le droit rural ne dépend pas du droit de l’urbanisme !
Les critères du bail rural sont en revanche clairement définis aux articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime.
Pour mémoire, l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.«
Trois conditions doivent être réunies pour que le bail soit, de plein droit, soumis au statut du fermage :
– première condition: une mise à disposition à titre onéreux (cette première condition est en réalité double et pose un certain nombre de difficultés),
– deuxième condition : une mise à disposition d’un immeuble à usage agricole, ce qui inclut les terres destinées à la culture et les bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole,
– troisième condition : une mise à disposition en vue d’exercer une activité agricole au sens de l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime. Cette dernière condition est également source de difficultés.
Il en résulte que la zone – au sens du droit de l’urbanisme – où se situent les terres louées est indifférente pour l’application – ou non – du statut du fermage.
Petits cas pratiques
Question 1 : si je loue des terres situées en zone « A » pour y exploiter une ICPE (telle qu’une installation de stockage de déchets inertes ou une carrière), le statut du fermage est-il applicable de plein droit?
Réponse : a priori, non. Attention : un bâtiment de stockage peut relever de la nomenclature des installations classées tout en revêtant un caractère agricole et en étant utilisé dans le cadre d’une activité agricole ; dans ce cas, le statut du fermage est pleinement applicable!
Question 2 : si je loue des terres situées en zone « A » pour exploiter une activité agricole mais à titre de loisir, le statut du fermage est-il applicable de plein droit?
Réponse : la jurisprudence est venue compléter la définition du bail rural en ajoutant une condition : celle du caractère professionnel du bail (voir par exemple Cass. 3ème civ. 20 mai 2009, n° 08-14536, au sujet de l’exploitation d’une truffière à titre de « hobby » qui ne relève donc pas du bail rural ; inversement, si le preneur déclare le résultat de son élevage au régime des bénéfices agricoles, une telle activité présente un caractère professionnel : Cass. 3ème civ., 18 novembre 2014, n° 13-21319).
